房贷利率告别打折时代 房企销售端资金承压

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利率调整会影响市场预期和消费者行为,并将很快扩散到房屋销售市场。自6月以来已经持平的交易可能继续低迷。

作为利率市场化改革的重要组成部分,个人住房抵押贷款也将与LPR挂钩,抵押贷款利率定价进入了一个新时期。

8月25日,央行宣布个人住房贷款的定价基准需要从基准贷款利率转换为LPR;转换后,抵押贷款利率预计不会下降。

这与目前市场上抵押贷款利率上升的趋势是一致的。分析师指出,在住房基调而非投机的基调下,抵押贷款利率没有空间;区域差异将更大。

利率调整会影响市场预期和消费者行为,并将很快扩散到房屋销售市场。自6月以来已经持平的交易可能继续低迷。

对于开发商而言,在集约化房地产金融的控制下,各种融资渠道已经收紧,抵押贷款的整体利率不会下降,这进一步缩小了通过销售返还资金的渠道。链紧张已成定局。

利率不会下降

根据新规定,定价基准转换后,第一套个人住房贷款利率不应低于同期LPR;第二套低于相应期间LPR加60个基点,中央银行分行确定当地LPR加点下限。

据LPR 8月20日公布,首套房贷款的一年期利率为4.25%,五年以上为4.85%,比原来的4.9%低0.05%;二手房贷款是LPR加60个基点,即5.45%,相当于变相的11%。

这是抵押贷款的最新“下限”。这意味着第一次房屋贷款利率10%,20%甚至30%的时代已经结束。

据了解,目前只有上海市场实现了9.5%的首套房贷利率。其他城市受基准利率影响或上涨。

新条例出台后,中国人民银行副行长刘国强明确表示:“抵押贷款利率已从参考基准利率变为参考利率,但利率水平不能降低。”

在目前的市场中,利率一直在上升。据360统计,自7月以来,抵押贷款利率的最低增幅已超过10%。苏州和南京的一些银行出现了首套房贷最高利率,达到23%。

8月26日,央行广州分行率先提出“贷款利率隐性下限”,并实施抵押贷款利率定价基准调整。许多银行家认为,当央行的分支机构确定下限时,很有可能上涨。

太平洋证券认为,新法规出台后,二线城市的平均按揭利率上升趋势不会改变,上海一线城市的下行趋势将会终结。

此外,由于上半年房地产市场发放的抵押贷款较多,下半年的贷款金额普遍偏紧,这也是支持抵押贷款利率的可能性的原因。不会下降。

中国银行研究员周经纬预测,新的抵押贷款利率规则将反映“留住住房而非投机”的政策取向和紧缩政策。利率趋势将很高。

他进一步表示,未来的抵押贷款利率将更加突出地反映银行的区域,货币政策和信贷策略。不同地区,不同客户和不同时期的抵押贷款利率差异将更大。

业内人士也认为,在一些城市,二手房贷款被暂停。未来的抵押贷款成本和可用性将面临一些挑战,房地产投机的难度也大大增加。

房地产市场下滑

对于那些难以融资的住房公司来说,新的抵押贷款政策无疑是一个更严峻的考验。

“7月,市场再次开始变冷,这些买家突然再次消失,”广州市场营销经理表示。

抵押贷款利率意味着购房成本的变化,这将直接影响买家的行为。根据国家统计局的统计,今年3月至7月,开发商资金存款和预收款分别为493.7亿元,4946亿元,5146亿元,6070亿元,5515亿元;个人抵押贷款分为2187亿元,2386亿元,2220亿元,255.5亿元,2392亿元。

其中,3月存款和预收款从3月到6月上涨,7月份开始下降,转为负增长;个人贷款在上半年上升,5月和7月转为负值-6.96%,-6.38%。

这相当于今年前三个月的贷款放宽,“小阳春”,以及6月和7月以来的加息。

存款和预收款和贷款是住房公司自筹资金的最重要来源,但它们现在正在缩小。

“过去的监管是从需求方面进行的,但这次是从货币结束和融资结束调整,而融资方面的收紧是一种颠覆性和前所未有的行动。” 8月22日,融创中国董事长孙宏斌在绩效会议上,融资是一件非常复杂的事情,有信托,抵押,发展贷款等;预计未来抵押贷款的控制可能会更加严格。

事实上,自6月份融资紧缩和抵押贷款增加以来,房地产市场已经冷却下来。据嘉里统计,今年1至7月,百强房地产企业累计增长率约为4%,与2018年相比,行业整体增速放缓。

根据广发证券的数据,8月份35个城市新房成交量较上月下降15.5%,同比下降4.7%。就城市而言,11个二线城市的营业额同比增长4.4%,四个一线城市和20个三线和四线城市的交易量分别下降12.9%和13.3% 。

在资金,库存压力和政策压力的压力下,一些住房公司率先开始打折销售。

自8月以来,恒大地产的500多家物业已开始全面降价推广。折扣一般为7.8折,商品房甚至可低至60%。在广州房地产市场,Clifford Group和Poly Development等项目已经开始出现。特价房,折扣。

在8月中下旬举行的中期业绩会议上,住房公司不再回避折扣销售的话题,他们坦言说市场销售困难。

万科和碧桂园的管理层表示,每天都是卖房子的日子,物业的价格会随市场而来,而且不会留下库存。

中小型住房企业面临的压力更大。在敏捷中期会议上,副总裁王海洋表示,下半年将有20多个项目,可能会有一些销售激励措施,但不会大规模进入全国;宝龙房地产总裁徐华芳也表示,基于市场,在这种情况下,宝龙将在下半年进行适当的推广,但不是一个大的推广。

奥园执行董事兼首席运营官马军也提到“该公司也做了一定程度的推广。此外,它希望通过营销费用和营销激励来鼓励内部员工。一方面,它鼓励中介等合作伙伴增加销售。强度“。

对于下半年的房地产市场走势,平安证券预测,随着政策和资金的略微收紧,一线和二线城市的跟进预计将保持稳定。三线和四线房地产市场供应充足,需求萎缩,继续出现压力;平安证券认为全年全国销售面积将略有增加。

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