港府多管齐下欲破房屋难题 大胆使用土地收回“尚方宝剑”

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10月16日,香港特别行政区行政长官林郑月娥发表第三份施政报告,称为《珍惜香港共建家园》,并宣布推出220多项针对土地和住房政策的新措施。

根据《人口统计》今年1月发布的报告,香港已连续9年成为世界上最负担得起的城市。本地居民的平均价格几乎是其21倍,而排名第二的温哥华房价是本地居民的收入。大约12倍。

她承认住房是社会上最严重的民生问题,也是某些人不满的根源。因此,自任命以来,住房政策已明确规定。 “住房不是简单的商品。合适的住房是人民的期望。住房是构建和谐稳定社会的基础,政府扮演着不可或缺的角色。”

林女士说,在基层房屋问题上,未来三年,政府将利用短期空置土地和开发商借来的土地建设10,000套过渡性住房。政府规定的建筑费已于日前宣布。增加20亿港元至50亿港元。同时,向非公屋和非综援低收入家庭提供现金津贴,亦会增加综援家庭租金津贴的最高限额。

同时,特区政府将继续推广旨在满足年轻人对短期住房需求的青年旅馆。其中,1,760个单位将在未来两年内完成,另外五个提供大约1,600个单位的项目也正在进行中。房屋委员会会要求房屋委员会研究其工业建筑物改建为公共屋的情况。房委会亦会加快出售部分4,以满足市民的需要。

恢复三种类型的私人土地

土地供应短缺一直是香港住房问题的瓶颈。

政府计划用《收回土地条例》收回三种类型的私人土地,用于开发公共住房和相关设施,包括公共住房,绿色住房,居屋和香港人。目前,以新发展区等项目为例,该项目将恢复新界700多公顷的农业用地和棕地,其中,未来五年将恢复400公顷,远高于过去五年恢复的20公顷。

林正岳坦率地说,恢复法规的提法可能会带来某些司法上的挑战,但这可以说是突破了旧的官方思维并决定使用这把“尚芳剑”。根据《收回土地条例》的规定,政府提及该条例以收回私人土地必须符合政府根据该条例所确定的用于“公共用途”的土地的征用要求,包括建造水厂,公共住房等;以及补偿土地的原始所有者。根据香港政府去年发布的文件,政府在1997年至2018年之间引用了《收回土地条例》 154次。

她在当天的新闻发布会上说,政府以前仅在两种固有情况下才提到该法规。 “一是政府已完成大规模规划,二是与道路,铁路,医院等基础设施项目有关。它涉及一些私人土地,但我们认为应该满足公民的住房需求。首先,应使用土地开始建设,政府应予以干预。在进行改革时,将100%的公共住房用于满足公共用途的要求。”

公共信息显示,香港四大房地产开发商恒基兆业,新鸿基,新世界和长江实业目前在香港的面积约为1.02亿平方英尺,约占1%占香港总土地面积的一半。其中,亨德森土地拥有约4500万平方英尺的农业用地。

新鸿基地产董事长兼董事总经理郭秉廉此前曾表示,申请农地流转的过程通常需要10到30年。他希望政府加快审批程序,并表示希望政府可以提高容积率。仅批准了房屋建筑容积率的0.2至0.4倍。他认为可以增加到三到四倍甚至更多,以便为基层提供更多的住房。

据报道,在过去三年中,新鸿基地产已将900万平方英尺的农用土地转为住宅用途,提供了约15,000个单位。目前,申请农地转产的手续非常繁琐,包括向城市规划委员会申请以及获得诸如地政总署等政府部门的批准。

临fang市高级处长兼评估咨询处处长林浩文告诉记者:“引用《征地条例》很有帮助。但是,政府需要选择合适的征地地点。在新界方面,有必要考虑是否可以达到基础设施的运输等。与此同时,政府还需要审慎和平衡各方的利益和要求。公私模式可以帮助解决这些问题。”

“目前,新界地区受到基础设施的限制,或者同时需要应对邻近农村地区的发展。因此,它们只能以非常低的密度进行开发。地积比率甚至是低至0.2倍,非常浪费,如果政府成功收回土地,应在进行任何建设之前完成总体规划,并指定该地区的土地使用和运输设施。解决了这些问题,基本的污水和供水设施也已完成,政府可以放松和发展。潜在土地的地积比例将增加总体住房供应。”戴德梁行全球业务总监兼大中华区首席执行官赵德全指出

让第一个抵押政策

此外,放宽抵押贷款政策也是该政策的一大亮点。为帮助首次购房者,特区政府将放宽香港循证保险有限公司提供的按揭保险计划的最高价格。首次购房者可以申请抵押贷款最高价格上限的90%,将从目前的400万美元提高到800美元。一万港元。最多可将按揭贷款的80%上限由600万港元提高至1000万港元。后者可以包括住房抵押贷款。

“此政策主要帮助没有足够首次购房者来购买二手房的购房者,这不一定是因为他们无法从银行获得足够的贷款,而只能依靠开发商贷款来购买阎良咨询评估有限公司的董事总经理乔巧初告诉记者。

经络抵押转介的高级副总裁Core Deming表示,近年来,房地产价格的增长成倍增加,400万港元以下的单位几乎消失了。第一批乘客在火车上没有梦想。我相信政府会根据市场需求进行调整。他认为,政府只放宽了抵押的数量,而没有降低压力测试的要求,也就是说,有能力的第一人称可以享受火车上的新措施,相信对风险的影响很大。房地产市场不大。

例如,假设一个价格为800万元的单位只能获得60%的抵押。但是,在新措施下,最高抵押数量将提高到90%,也就是说,首笔支出将减少240万元。减少了75%。但是,每月供款从19,279港元增加到28,919港元,增加了50%,压力测试要求增加了63.6%。

与此同时,中部房地产研究部高级联席主任黄良生指出,首次购房者可以申请抵押贷款最高价格上限为90%,这扩大了范围。从400万港元增加到800万港元。随着2019年首三个季度的二手中小型私人住宅登记,香港有8289笔新交易满足了首批90%抵押贷款申请的最新要求。

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